Darauf müssen Sie beim Einbau von Heizungen achten

Viele Hauseigentümer fragen sich, wie sie auf das neue Gebäudeenergiegesetz reagieren sollen. Klar ist, dass auch im Gebäudebereich die Transformation zu einer klimafreundlicheren Wärmeversorgung gelingen muss. Die Vorgehensweise der Bundesregierung hat jedoch allgemein verunsichert. Noch steht der Beschluss des Gesetzes im Deutschen Bundestag aus. Der Immobilienverband Deutschland IVD gibt anhand des Gesetzentwurfs bereits eine Übersicht, was gelten soll, welche Fristen zu beachten sind und welche Handlungsmöglichkeiten sich hieraus für Hauseigentümer hinsichtlich ihrer Heizung ergeben.

Was gilt für bestehende Heizungen und in diesem Jahr neu eingebaute Heizungen?

Eine Heizungsanlage, die bereits im Haus im Einsatz ist oder noch bis Ende dieses Jahres eingebaut wird, kann bis zum 31. Dezember 2044 betrieben und auch repariert werden. Es sei denn, sie muss vorher ausgetauscht werden, weil sie nicht mehr repariert werden kann. Sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, endet die Betriebsdauer nach längstens 30 Jahren nach Einbau.

Der Immobilienunternehmerverband sieht daher aktuell keinen Handlungsbedarf für Hauseigentümer, wenn die Heizung absehbar noch einige Jahre betriebsfähig ist. In der Regel sei es besser mit Neuinvestitionen abzuwarten, bis die Rahmenbedingungen und die Marktlage klarer sind, empfiehlt der IVD.

Was gilt für den Einbau einer neuen Heizung ab dem kommenden Jahr?

Ab dem 1. Januar 2024 sollen Hauseigentümer dann grundsätzlich verpflichtet sein, nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie einzubauen. Es sei denn, dass eine konventionelle Heizung noch vor dem 19. April 2023 bestellt wurde. Dann kann diese Anlage noch bis zum 18. Oktober 2024 eingebaut werden. Es gibt weitere Abweichungen, die auch mit der kommunalen Wärmeplanung zu tun haben.

Die kommunale Wärmeplanung macht den Unterschied

Diese wird bald für die Städte und Gemeinden Pflicht. Großstädte ab 100.000 Einwohnern sollen ihre Wärmeplanung bis spätestens 1. Juli 2026 vorlegen, alle anderen Kommunen bis zum 1. Juli 2028.

Wird eine Öl- oder Gasheizung vor dem Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, besteht die Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien erst ab dem 1. Januar 2029. Der verpflichtende Mindestanteil im Brennstoff an Biomasse (Biogas, Biodiesel, e-Fuels) oder Wasserstoff beträgt dann zunächst 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 30 Prozent und ab 1. Januar 2040 60 Prozent.

Wird eine neue Heizung nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, gilt ab diesem Zeitpunkt ein Pflichtanteil erneuerbarer Energien am Brennstoff von 65 Prozent.

In jedem Fall darf ab dem 1. Januar 2045 nur noch Biomasse oder Wasserstoff als Brennstoff genutzt werden.

Einbau neuer Gasheizungen

Wenn eine Heizung mit Erdgas nach dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde und die Wärmeplanung der Kommune ein Wasserstoffgebiet vorsieht, dann kann diese Heizung längstens bis 1. Januar 2045 betrieben werden, wenn sie bis dahin komplett auf Wasserstoff umgestellt wird. Wenn die Umstellung von Erdgas auf Wasserstoff scheitert oder die Kommune kein Wasserstoffgebiet ausweist oder der Umstellungs-Fahrplan des Gaslieferanten nicht genehmigt wird, dann muss in allen diesen Fällen innerhalb von drei Jahren die Heizungsanlage die Vorgabe erfüllen, zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben zu sein.

Eine weitere wissenswerte Regelung: Ab dem 1. Januar 2024 kann eine Heizungsanlage jeder Art eingebaut werden, auch wenn eine kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt. Voraussetzung für den Einbau ist, dass die Heizungsanlage spätestens nach zehn Jahren durch den Anschluss an ein Wärmenetz ersetzt wird. Als Nachweis muss vom Hauseigentümer bei Einbau der Heizung ein Vertrag über die Belieferung durch ein Wärmenetz vorgelegt werden.

Wie wird der Einbau klimafreundlicher Heizungen unterstützt?

Hauseigentümer können künftig für den Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage 30 Prozent Förderung beantragen. Weitere 20 Prozent Förderung erhalten Hauseigentümer, die vorzeitig in eine neue Heizung investieren, obwohl sie dazu noch nicht verpflichtet sind (Speed-Bonus). Unter Umständen können weitere Zuschüsse und vergünstigte Kredite hinzukommen.

Vermieter können ihre Mieter an den Investitionen in die neue klimafreundliche Heizung beteiligen. Als Vermieter können Sie die eigens für diesen Zweck von acht auf höchstens zehn Prozent leicht erhöhte Modernisierungsmieterhöhung nutzen, wenn gleichzeitig die staatliche Förderung in Anspruch genommen wird. Außerdem ist die Erhöhung auf monatlich 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, soweit es die Kosten für die Heizungsanlage selbst betrifft. Für die weiteren Kosten der Sanierung, beispielsweise Heizkörper, Verteiler, Pumpen oder Speicher, gilt offenbar weiterhin die reguläre gesetzliche Kappungsgrenze je nach Miethöhe von zwei oder drei Euro

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Für Häuser im Bestand sinken die Preise weiter. Auch neue Wohnungen haben sich weiter verbilligt. Das sind Ergebnisse aus dem Europace Hauspreisindex (EPX).

Der Europace Hauspreisindex (EPX) verzeichnet für Januar 2023 steigende Preise bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern um 1,21 Prozent gegenüber Dezember 2022. Zuletzt waren die Preise für neue Häuser in diesem Segment länger gesunken. Verglichen mit Januar 2022 gab es einen Preisanstieg um 5,22 Prozent. Als Stabilisierung des langen Aufwärtstrends der vergangenen Jahre will Europace das aber nicht deuten.

Der Gesamtindex fällt weiter. Mit einem Rückgang von 0,17 Prozent ist die Entwicklung im Vergleich zum Vormonat (minus 1,21 Prozent) aber leicht abgeschwächt.

Eigentumswohnungen sind erneut die „Verlierer“

Die Preise für neue Eigentumswohnungen sind bereits im EPX-Index für Dezember 2022 am stärksten gefallen. Das ist auch im Januar 2023 so, aber der Trend hat sich leicht abgeschwächt: Nun befinden sich die Preise mit 208,96 Indexpunkten im Minus von 6,77 Prozent im Vergleich zum Januar 2022.

Weiterhin fallende Immobilienpreise werden auch für Bestandshäuser beobachtet, wie Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand der Europace AG, den aktuellen Hauspreisindex kommentiert.

Entwicklung der EPX-Preisindizes im Detail

Gesamtindex: leicht fallend

Quelle: Europace

Eigentumswohnungen: fallend

Quelle: Europace

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: wieder steigend

Quelle: Europace

Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser: fallend

Quelle: Europace

Der EPX basiert auf Transaktionsdaten privater Immobilien­finanzierungen der Europace-Plattform und wurde gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) entwickelt. Gestartet wurde die monatliche Erhebung im Jahr 2005 mit einem Basiswert von 100.

Quelle: haufe.de 17. Februar 2023

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Heute läuft die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung ab. Aber noch immer stehen viele Erklärungen aus. Was passiert, wenn Immobilienbesitzer die Frist verpassen? Wie geht es nun weiter? Antworten auf einige Fragen.

Wie viele Eigentümer haben die Grundsteuererklärung abgegeben?

Kurz vor dem Ende der Abgabefrist haben gut zwei Drittel der Immobilienbesitzer ihre Grundsteuererklärung abgegeben. Wie ein Sprecher des Bundesfinanzministeriums sagte, sind bis zum 29. Januar bundesweit etwa 59,77 Prozent der insgesamt erwarteten Erklärungen elektronisch übermittelt worden.

Zudem seien bundesweit geschätzt etwa 9,09 Prozent der Erklärungen auf einem Papiervordruck eingegangen. Die Quote der eingegangenen Erklärungen liegt demzufolge insgesamt bei mehr als 68 Prozent. Die Abgabefrist endet am heutigen Dienstag.

Was, wenn die Erklärung nicht rechtzeitig eintrifft?

Bei einer ausbleibenden Erklärung können die Finanzämter ein Zwangsgeld androhen – und dann in einem weiteren Schritt festsetzen. Für beides würden die Behörden Fristen setzen. Es ist das letzte Mittel, um den Steuerpflichtigen zur Abgabe der Erklärung zu zwingen. Laut Eigentümerverband Haus & Grund könnten Zwangsgelder von bis zu 25.000 Euro drohen.    

Außerdem können die Behörden einen Verspätungszuschlag fordern – beispielsweise 25 Euro pro angefangener Monat der Verspätung. Allerdings wollen die meisten Bundesländer vorerst auf Verspätungszuschlag oder Zwangsgeld verzichten. Die Steuerbehörden haben signalisiert, dass sie zunächst Erinnerungsschreiben versenden.

Wird die Grundsteuererklärung gar nicht abgegeben, schätzt das zuständige Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen. Das wiederum dürfte sich für den Eigentümer überwiegend nachteilig auswirken. „Eine Schätzung des Finanzamts ist bisher noch nie vorteilhaft für Steuerzahler gewesen“, sagte Jörg Leine, Steuerexperte bei „Finanztip“ dem „Tagesspiegel“. Sie bedeute „mehr Grundsteuer als nötig, und das für viele Jahre“.

Kann man sich gegen den Bescheid wehren?

Gegen den Grundsteuerbescheid, der aufgrund der Erklärungen der Bürger ergeht, kann Einspruch eingelegt werden – genau wie bei der Einkommenssteuer. Darauf verweist der Bund der Steuerzahler (BdSt). Wer sich gegen die steuerliche Bewertung wehren wolle, müsse bereits gegen diesen Wertbescheid innerhalb eines Monats mit einem Einspruch vorgehen, heißt es dazu. Wird kein Einspruch eingelegt, wird der Bescheid rechtskräftig.   

Der Einspruch könne kostenfrei vom Eigentümer selbst beim Finanzamt eingelegt werden. Das Einspruchsschreiben müsse an das zuständige Finanzamt gerichtet werden, klar als Einspruch erkennbar sein und genau bezeichnen, gegen welchen Bescheid Einspruch eingelegt wird. Eine Begründung müsse der Einspruch nicht erhalten. Laut BdSt könne sie zeitnah nachgereicht werden. In der Regel wird das Finanzamt die Begründung innerhalb einer Frist einfordern.

Kosten entstehen erst, wenn es zu einer Klage vor dem Finanzgericht kommt. Das ist dann der Fall, wenn der Einspruch vom Finanzamt zurückgewiesen wurde und der Steuerpflichtige weiter dagegen vorgehen will.    

Ab wann wird die neue Grundsteuer fällig?

Die neue Grundsteuer-Berechnung soll von 2025 an gelten. Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Ihnen fließen die Einnahmen aus der Grundsteuer zu. Derzeit sind es laut Bundesfinanzministerium fast 15 Milliarden Euro jährlich.

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden, doch ein Vermieter kann sie über die Nebenkostenabrechnung auch auf die Mieter umlegen. Bei den meisten Wohnungseigentümern geht es um einige Hundert Euro im Jahr, bei Eigentümern von Häusern dagegen oft um vierstellige Beträge.

Wie hoch wird die Grundsteuer im Ergebnis sein?

Wie viel Grundsteuer die einzelnen Eigentümer ab 2025 tatsächlich zahlen müssen, wird noch eine Weile offenbleiben. Denn das hängt entscheidend von den sogenannten Hebesätzen der Gemeinden ab. Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor, mit dem die Gemeinden die Grundsteuern berechnen und die Einnahmen damit beeinflussen können. Er wird in Prozent angegeben. Gemeinden können den Hebesatz selbstständig heben oder senken.

Daher komme es nun auf die Kommunen an, sagte Florian Köbler, Bundesvorsitzender der Deutschen Steuer-Gewerkschaft. „Ich erinnere in diesem Zusammenhang gerne an die Versprechen der Gemeinden, dass es im Zuge der Grundsteuerreform zu keinen gravierenden Mehrbelastungen für die Bürgerinnen und Bürger kommen soll.“

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Die Zinsen für Immobilienkredite sind seit Weihnachten 2021 sprunghaft gestiegen. Für neue Finanzierungen steigt die monatliche Belastung deutlich.

Das Wichtigste in Kürze:

• Ende Mai betrug der Sollzins für 10-jährige Zinsbindungen ca. 2,7 Prozent.
• Längere Bindung kann trotzdem sinnvoll sein: Der Zins für 15-jährige Zinsbindungen liegt aktuell um ca. 0,3 Prozent höher als für 10 Jahre.
• Monatliche Belastungen für Zins und Tilgung sollten nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen.

Mit einem solchen Anstieg haben selbst die meisten Fachleute nicht gerechnet: Ende Mai betrug der Sollzins für 10-jährige Zinsbindungen ca. 2,7 Prozent. Im Vergleich zu den 2000-er Jahren ist das immer noch wenig – aber viel im Vergleich zum historischen Niedrigzins. Unter anderem wegen der hohen Inflation spricht einiges dafür, dass die Zinsen weiter steigen werden. Die amerikanische Notenbank (FED) hat ihren Leitzins bereits erhöht. Damit steigt der Druck auf die Europäische Zentralbank (EZB). Fachleute sagen eine zunächst moderate Erhöhung voraus. Weitere Schritte könnten im Laufe des Jahres folgen.

Banken verlangen eine höhere Tilgung

Für die Finanzierung steigt heute in der Regel die monatliche Belastung deutlich. Damit der aufgenommene Kredit in einem Zeitraum von 30 Jahren getilgt werden kann, verlangen die meisten Banken eine Anfangstilgung von 2 oder 3 Prozent. Die Folge: Konnten im Jahr 2021 mit 1.000 Euro monatlich bei 1 Prozent Zins und 3 Prozent Tilgung noch 300.000 Euro finanziert werden, sind mit dem aktuellen Zins und 3 Prozent Tilgung nur 200.000 Euro finanzierbar. Müssen aber 300.000 Euro mit einem Zins von 3 Prozent finanziert werden, beträgt die monatliche Belastung bei 3 Prozent Tilgung schon 1.500 Euro.

Wenn Sie heute eine Immobilie finanzieren wollen, sollten Sie deshalb genau nachrechnen, ob das monatliche Budget ausreicht. Monatliche Belastungen für Zins und Tilgung sollten nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen. Denn es kommen noch mindestens 10 bis 15 Prozent dazu an Kosten für den Unterhalt der Immobilie wie Strom, Heizung, Wasser, Steuern oder Gebühren.

Kreditkonditionen in der Werbung oft zu niedrig angesetzt

Ebenso sollten Sie sich nicht von angebotenen Zinsen bei der Hausbank oder auf Internetportalen blenden lassen. Meist gelten diese Angebote nur für einen Teil der Kreditsumme. Mit höherem Fremdkapitalbedarf steigt das Risiko der Bank und damit auch der Zins für die Finanzierung. Können beispielsweise nur die Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 12 Prozent mit Eigenkapital finanziert werden, ist eine 100-Prozent-Finanzierung nötig. Je nach Bank wird dafür ein um 1 Prozent höherer Zins verlangt. Solide finanziert man mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Eigenkapital für die Finanzierung der Kaufnebenkosten.

15 Jahre Zinsbindung kann weiter sinnvoll sein

Auch wenn die Zinsen steigen, sollten Sie über längere Zinsbindungen als 10 Jahre nachdenken. Der Zins für 15-jährige Zinsbindungen liegt aktuell um ca. 0,3 Prozent höher als für 10 Jahre. Die monatliche Belastung ist also höher bzw. die Tilgung bei vergleichsweise gleicher Rate niedriger. Wer ein Darlehen aufnimmt, hat dann aber nach 10 Jahren ein einseitiges gesetzliches Kündigungsrecht. Während bei 10 Jahren Laufzeit die Restschuld zwingend mit dem dann aktuellen Marktzins finanziert werden muss, hat man bei 15-jähriger Zinsbindung ein um 5 Jahre längeres Zeitfenster.

Sondertilgungen beantragen und Fördergelder nutzen

Hilfreich sind Sondertilgungsrechte, mit denen man die Tilgung beschleunigen kann und die Restschuld nachhaltig reduziert. Sondertilgungsrechte werden auf Nachfrage in der Regel eingeräumt. Einige Banken bieten auch zwei oder drei Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung an. Das ist eine weitere Option, flexibel zu sein. Grundsätzlich sollten auch Fördermöglichkeiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in die Planung einbezogen werden.

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Viele Unwetterereignisse aus der jüngeren Vergangenheit, insbesondere die heftigen Stürme der vergangenen Tage, verdeutlichen einmal mehr die Notwendigkeit einer umfassenden Gebäude-Versicherung. Darauf macht der Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmen aufmerksam. Dabei sollte auch ein Schutz gegen Elementargefahren stärker in den Blick genommen werden.

„Extremwetterlagen nehmen zu. Aber trotz der Unwetterkatastrophen in den vergangenen Monaten gehört für viele selbstnutzende Immobilieneigentümer eine Absicherung gegen sogenannte Elementargefahren längst noch nicht zum Versicherungsstandard. Dabei können die Schäden durch Naturereignisse Immobilieneigentümer in den finanziellen Ruin treiben“, sagt Markus Jugan, Vizepräsident und Vorsitzender des Bundesfachausschusses Immobilienverwalter beim IVD.

Zu den Elementargefahren zählen Erdbeben, Erdrutsche, Schneedruck, Lawinenabgänge oder auch Vulkanausbrüche. Vieles davon ist zwar hierzulande entweder eher nicht oder jedenfalls nicht überall zu erwarten. „Allerdings zählen auch der Rückstau oder Überschwemmungen, verursacht durch Starkregenereignisse, zu den Elementargefahren. Ein Risiko, das tatsächlich überall in Deutschland gegeben ist“, sagt Versicherungs-Experte Johann Ulferts von der Funk Gruppe. Funk ist ein internationaler Versicherungsmakler und Risk Consultant und Kooperationspartner des IVD.

Ulferts bestätigt, dass der Einschluss von Elementargefahren in das Versicherungspaket von vielen Eigentümern nicht ausgewählt wird. „Wir erleben aber derzeit einen Wandel, weil das Risiko selbst sowie dessen Sichtbarkeit immer größer wird“, so der Experte. Die Versicherbarkeit von Elementargefahren werde maßgeblich beeinflusst durch die Lage des Objektes. Ist also eine Nähe zu fließenden oder stehenden Gewässern gegeben, oder regelmäßig mit starken Schneefällen zu rechnen? All das beeinflusse das Risiko ganz maßgeblich. Wie hoch der Beitrag zur Elementarschadenversicherung ausfällt, ist vom Einzelfall abhängig. Im Mittel müssen die Versicherungsnehmer mit einem Aufschlag von ca. 20 Prozent auf die Prämie zur Wohngebäudeversicherung rechnen.

Die Gefahr „Sturm“ ist demgegenüber schon fester Bestandteil der üblichen Gebäude-Versicherungsverträge. Ab Windstärke 8 wird regelmäßig von Sturm gesprochen, das entspricht einer Windgeschwindigkeit von 63 km/h.

Der IVD macht zudem darauf aufmerksam, dass Sturmschäden nicht immer sofort sichtbar sind. Das gilt zum Beispiel für Dacheindeckungen, Solarmodule etc. Tritt der Schaden erst später auf, kann die Gebäudeversicherung die Regulierung verweigern. Problematisch ist es auch, wenn erst später durch herabfallende Gegenstände Personenschäden entstehen. In solchen Fällen haftet der Eigentümer wegen Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht. Aus diesen Gründen sollten Eigentümer ihre Gebäude stets sehr gründlich inspizieren, um ihrer Verkehrssicherungspflicht nachzukommen. Die Inaugenscheinnahme sollte möglichst mit Fotos dokumentiert werden.

Die drei wichtigsten Versicherungen für die selbstgenutzte Immobilie

Aus Sicht des Experten sollten Eigentümer folgende Versicherungslösungen abschließen:
1. Wohngebäudeversicherung | hier Einschluss Elementargefahren optional
2. Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Versicherung
3. Hausrat-Versicherung.

Mögliche sinnvolle Positionen im Gebäudeversicherungskonzept im Zusammenhang mit Elementargefahren

In besonders umfassenden Gebäude-Versicherungskonzepten lassen sich oftmals die nachstehenden Kostenpositionen finden, die im Einzelfall sehr sinnvoll sein können.
• Mitversicherung von Mietverlusten
• Mitversicherung von Hotelkosten
• Aufwendungen für das Entfernen von Bäumen auf dem versicherten Grundstück bei Sturm/Hagel
• Wiederbepflanzung von Gärten
• Sachverständigenkosten
• Kosten für Verkehrssicherungsmaßnahmen

Der IVD empfiehlt dringend, einen Versicherungs-Experten einzuschalten und sich entsprechend beraten zu lassen. Denn der richtige Versicherungsschutz kann nur Fall für Fall bewertet werden.

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Von Januar bis November 2021 wurden gemäß Statistischem Bundesamt insgesamt 341.037 neue Wohnungen genehmigt, 2,8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Zahl der genehmigten Einfamilienhäuser stieg im gleichen Zeitraum um 1,2 Prozent an. Im Monat November sank die Zahl der genehmigten Wohnungen hingegen um 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dazu Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer:

„Die Dynamik hat bei den Baugenehmigungszahlen zuletzt leicht nachgelassen. Diese Entwicklung sollte ein Aufruf an die neue Bundesregierung sein, ihre Zielvorgabe von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr konsequent zu verfolgen. Denn: Eine Entspannung am Wohnungsmarkt ist möglich, wenn Neubau an den Bedürfnissen der Bevölkerung ausgerichtet betrieben wird. Das hat die zuletzt nachlassende Mietpreisdynamik vor allem in den großen Metropolen gezeigt. Der Bund sollte jetzt keine Zeit verlieren und das ‚Bündnis für Bauen und Wohnen‘ konstituieren. Ein gemeinsames Bündnis zwischen Politik und Immobilienwirtschaft auf Bundesebene ist wichtig, um die richtigen Lösungen für den Wohnungsmarkt zu finden.“

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Für das Jahr 2022 bahnen sich viele gesetzliche Neuregelungen an, die Auswirkungen auf Wohneigentümer und Vermieter haben werden. Der Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer fasst die wichtigsten Änderungen für Wohneigentümer und Vermieter zusammen.

Förderung von KfW-Effizienzhausstandard 55 läuft aus

Die bisherige Bundesförderung von Neubauten, die den KfW-Effizienzhausstandard 55 erreichen, wird am 1. Februar 2022 auslaufen und eingestellt. Anträge für das Effizienzhaus 55 im Neubau können noch bis zum 31. Januar 2022 gestellt werden. Ab dann gelten für die Förderung von Neubauten höhere Anforderungen. Nur ambitioniertere Neubauten, die mindestens den Standard KfW-Effizienzhaus 40 erreichen, werden dann noch gefördert. Die freigewordenen Bundesmittel sollen stattdessen der Bestandssanierung zugutekommen.

Verlängerung von Corona-Regelungen im WEG-Recht

Die Anfang 2020 beschlossenen Sonderregelungen für das Wohnungseigentumsrecht infolge der Corona-Lage werden bis Ende August 2022 verlängert. Demnach bleibt der zuletzt bestellte Verwalter auch ohne entsprechende Beschlüsse im Amt und der Wirtschaftsplan gilt fort.

Zensus 2022

2022 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt. Im Rahmen des Zensus 2022 werden neben Angaben zur Bevölkerung auch der Gebäude- und Wohnungsbestand sowie die Wohnsituation der Haushalte ermittelt. Dafür werden Eigentümer beziehungsweise Hausverwalter aufgefordert, Angaben zu den Gebäudemerkmalen, Wohnungsmerkmalen sowie Namen und Anzahl der Bewohner zu machen.

Reform der Grundsteuer: Ab 1. Juli 2022 müssen Steuererklärungen abgegeben werden

Auch wenn die neue Grundsteuer erst zum 1. Januar 2025 in Kraft treten wird, muss jeder Eigentümer bereits zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 eine entsprechende Steuererklärung abgeben. Die Erklärungen müssen dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. Wer bei ELSTER noch nicht registriert ist, sollte dies bald beantragen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt. Bei Eigentumswohnungen ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter.

Novelle des Telekommunikationsgesetzes schafft Umlagefähigkeit von TV-Anschlüssen ab

Die Novelle des Telekommunikationsgesetzes schafft unter anderem die generelle Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses über die Nebenkostenabrechnung ab. Gemeinschaftliche Sat-Anlagen sind nach dem neuen Gesetz auch nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Für neugebaute Hausverteilnetze entfällt die Umlagefähigkeit, wenn diese nach dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden. Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist. Ab dem 1. Juli 2024 können die TV-Kosten für Bestandskunden nicht mehr wie bisher auf die Mieter umgelegt werden.

Solarpflicht schreitet in vielen Bundesländern voran

Verschiedene Bundesländer haben bereits gesetzliche Vorgaben zur Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen für Neubauten sowie umfangreichere Dachsanierungen auf den Weg gebracht. Seit dem 1. Januar 2022 gilt eine solche Pflicht in Baden-Württemberg für neue, nicht zum Wohnen genutzte Gebäude, ab dem 1. Mai 2022 auch für neue Wohngebäude. Für Anfang 2023 haben auch Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz den Start einer Solarpflicht beschlossen. Pläne hierzu gibt es auch in Bremen und Niedersachsen. Es ist zu erwarten, dass es bald auch eine bundesgesetzliche Regelung geben wird.

Verpflichtende Teilnahme für Vermieter bei Erhebung nach Reform des Mietspiegels

Mit der Reform des Mietspiegelrechts, die am 1. Juli 2022 in Kraft tritt, werden einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel festgelegt, um eine rechtssichere und fundierte Wiedergabe der ortüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Die Erhebung der Daten erfolgt regelmäßig durch eine Umfrage. Die Teilnahme ist für Mieter und Vermieter verpflichtend.

Heizkostenverordnung: Fernablesbarkeit der Messgeräte

Seit dem 1. Dezember 2021 gilt die neue Heizkostenverordnung. Neben der Interoperabilität von Geräten zur Verbrauchserfassung mit den Systemen anderer Anbieter, der Anbindbarkeit an Smart-Meter-Gateway und den Mitteilungs- und Informationspflichten über Energieverbräuche spielt insbesondere die fernauslesbare Technik in der neuen Verordnung eine tragende Rolle. Die Mitteilungs- und Informationspflicht gilt entsprechend nur für Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind. Bis Ende 2026 müssen vorhandene Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, mit der entsprechenden Funktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte erneuert werden. Neben den technischen Anforderungen ändert sich auch die Abrechnung. Die Heizkostenabrechnung muss neue Pflichtangaben aufnehmen, dazu gehört ein Vergleich zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch.

„Wohnungseigentümer und Vermieter müssen sich 2022 auf viele Änderungen einstellen. Die Umsetzung der Grundsteuerreform wird holprig. Das Auslaufen der KfW-Förderung nach Effizienzhausstandard 55 und die weiter voranschreitende Solarpflicht werden direkte Auswirkungen auf die Planungen von Bauherren haben“, kommentiert Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer des IVD. „Doch auch Detailfragen wie der Zensus 2022 und die Heizkostenverordnung könnten für Wohnungseigentümer mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Darauf gilt es sich rechtzeitig einzustellen“, resümiert Osthus.

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Bei neuen Verträgen sind die Mietpreise für Ladenflächen im Einzelhandel während der Corona-Krise deutlich gesunken. Der Rückgang zeigt sich besonders in Großstädten wie München, Berlin und Köln.

Während der Corona-Krise sind die Mietpreise in neuen Verträgen für kleine Läden in München um 27 Prozent eingebrochen. Damit zeigen sich die Auswirkungen der Pandemie auf Einzelhandelsmieten am deutlichsten in der bayerischen Landeshauptstadt, wie aus einer Studie des Immobilienverbands IVD hervorgeht. Auch in anderen Metropolen Deutschlands wurde demnach ein starker Rückgang der Mieten registriert. In den sieben größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – sanken sie laut IVD im Schnitt um fast 13 Prozent. „Je höher die Mieten waren, desto stärker sind die Preise gefallen“, bewertet der IVD-Präsident Jürgen Schick die Entwicklung.

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Stärkster Konkurrent ist der Online-Handel

In kleineren und mittelgroßen Städten gingen die Einzelhandelsmieten dagegen deutlich weniger zurück, wie die Studie zeigt. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020, welches von der Pandemie nur teilweise betroffen war, sanken die Preise im ersten Halbjahr 2021 nur um rund ein bis fünf Prozent. Da die Mieten in kleineren Städten ohnehin niedriger gewesen seien, habe man dort weniger Spielraum für Korrekturen, sagte der IVD-Präsident der Nachrichtenagentur dpa.

Er nennt vor allem den Trend zum Einkaufen im Internet als Grund für die sinkenden Preise: Zwar seien die Auswirkungen je nach Region unterschiedlich. Die Entwicklung habe aber alle Städte erfasst. Die Lage des stationären Einzelhandels, der schon vor der Pandemie mit einem immer stärker werdenden Online-Handel konkurrieren musste, habe sich in den vergangenen Monaten noch verschärft.

Büromieten bleiben stabil

Neben den gesunkenen Preisen gibt es einen Trend zu kürzeren Mietverträgen und kleineren Ladenflächen. Außerdem habe sich die Zahl der leer stehenden Ladenflächen um ein Drittel erhöht: Laut IVD lag die Leerstandsquote zuletzt bei rund 20 Prozent. Der Verband fordert von der Politik, das Baurecht zu vereinfachen, damit sich Handelsimmobilien leichter in Wohnungen oder Büros umwandeln ließen.

Anders als im Einzelhandel sind die Mietpreise für Büroräume deutschlandweit nahezu stabil. Trotz der Entwicklung hin zu mehr Homeoffice sanken die Mieten im Jahresvergleich um weniger als ein Prozent, wie aus der Studie des IVD hervorgeht. Während in den größten sieben deutschen Städten Rückgänge von mehr als einem Prozent verzeichnet wurden, gab es in Klein- und Mittelstädten demnach sogar leichte Mieterhöhungen.

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